Quand on vend un bien immobilier, de nombreuses questions se posent concernant les obligations de chacun, vendeur comme acheteur.
Vous vendez votre bien immobilier, l’acheteur peut-il se rétracter ?
Il faut tout d’abord déterminer si l’on se trouve dans le délai légal de rétractation ou au-delà.
En effet, après la signature de la promesse de vente (le plus souvent un compromis), l’acquéreur non professionnel bénéficie d’un délai de rétractation.
Il est de 10 jours durant lequel il peut librement décider de renoncer à la vente.
Bon à savoir :
la promesse de vente doit être notifiée par lettre recommandée ou par remise en main propre pour faire courir le délai de rétractation de 10 jours.
Du fait de ce délai de rétractation, vous ne pouvez recevoir aucun versement durant cette période. En effet, si l’acquéreur exerçait son droit de rétractation, la vente n’aurait pas lieu.
Cette faculté s’exerce pour les ventes de logements neufs ou anciens, et pour les ventes ayant lieu par l’intermédiaire d’un professionnel ou non.
Attention, seul l’acquéreur dispose de la possibilité de se rétracter. Le vendeur ne le peut pas, sauf si les parties ont, elles-mêmes, prévu cette possibilité dans le compromis.
Bon à savoir :
Il est possible de conclure la vente en signant directement l’acte authentique sans passer au préalable par la signature d’un compromis ou d’une promesse unilatérale de vente. L’acquéreur disposera dans ce cas du même délai de rétractation de 10 jours, mais à compter de la signature de l’acte authentique.
Qu’en est-il si le délai de rétractation est expiré ?
A défaut de motif légitime ou de condition suspensive non réalisée, l’acquéreur ne peut plus changer d’avis et doit normalement poursuivre la vente jusqu’à son terme.
En outre, le compromis de vente peut lui-même organiser les sanctions applicables en cas de non-réalisation de la vente.
Il convient donc dans un premier temps de vérifier ce qui est prévu. Il est en effet fréquent d’insérer une clause pénale dans le compromis.
Cette clause vous laisse le choix entre le versement d’une indemnité forfaitaire ou l’exécution forcée de la vente.
Le compromis peut également prévoir une clause de dédit permettant aux parties de se retirer de la vente moyennant le versement d’une indemnité.
A la différence de la clause pénale, la clause de dédit ne permet pas de demander à l’acquéreur l’exécution forcée de la vente.
A défaut de mentions dans le compromis, vous pourrez saisir le juge pour demander l’exécution forcée de la vente ou la rupture du contrat avec dommages et intérêts. Ces possibilités vous sont offertes dès lors que le compromis est régulier et qu’il y a bien un accord entre les parties sur le bien vendu et sur le prix.
A noter que les mêmes sanctions s’appliquent si c’est vous qui ne souhaitez plus vendre votre bien.
Toutefois, si l’acquéreur refuse de signer l’acte authentique de vente pour un motif légitime, la vente peut effectivement être annulée. Tel est le cas par exemple si la description du bien n’est pas conforme au compromis.
Avez-vous le droit de vendre un bien immobilier occupé par un locataire ?
Il est tout à fait possible de vendre un bien immobilier occupé par un locataire. Dans ce cas, le locataire reste en place et le bail se poursuit aux mêmes conditions avec le nouveau propriétaire.
Le locataire peut se porter acquéreur du bien mais il ne bénéficiera pas de droit de préemption.
Il ne sera pas prioritaire pour l’achat (exception faite d’une première vente après mise en copropriété d’un immeuble).
Si vous souhaitez vendre le logement libre de toute occupation par le locataire, vous devez dans ce cas lui donner congé.
Le locataire devra avoir reçu le congé au moins six mois avant la date de renouvellement du bail.
Le congé devra mentionner:
- le motif (vente du logement libre),
- le prix de vente du bien,
- les conditions de la vente et le descriptif du logement.
- Il devra également reproduire les dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Ce congé vaut offre de vente au locataire, qui disposera d’un droit de préemption de deux mois à compter du début du préavis. Il sera ainsi prioritaire sur les autres acquéreurs pendant cette durée.
Quel sera l’impact de la vente sur les servitudes ?
Les servitudes sont attachées à la propriété du bien et non au propriétaire. Par conséquent, lorsque vous vendez votre bien, les servitudes sont automatiquement transmises avec le bien.
Ce principe concerne aussi bien les servitudes dont vous bénéficiez que celles que vous délivrez. De même, si une procédure judiciaire est en cours au sujet d’une servitude, l’action sera également transmise à votre acquéreur.
Les servitudes légales (par exemple un droit de passage pour un terrain enclavé) sont opposables à l’acquéreur compte tenu de ce caractère légal.
En revanche, les servitudes conventionnelles (celles établies par accord entre deux propriétaires) ne sont opposables que si elles ont été publiées au fichier immobilier, si elles sont mentionnées dans l’acte de vente ou si l’acquéreur en avait connaissance.
Si vous ne déclarez pas ces servitudes à votre acquéreur, il pourra agir en justice afin d’obtenir la résiliation de la vente ou la réduction du prix.
Le notaire et l’agent immobilier ont également un devoir de conseil et de renseignement sur l’existence de ces servitudes. A défaut, ils engagent également leur responsabilité vis-vis de l’acquéreur.
Pouvez-vous librement vendre votre logement si vous avez contracté un mandat avec une agence immobilière ?
Tout dépend du type de mandat que vous avez signé et des clauses qui l’accompagnent.
Si vous signez un mandat simple avec un agent immobilier, vous pouvez confier la vente à plusieurs professionnels ou vendre le bien par vous-même, de particuliers à particuliers. Dans ce type de mandat, l’agent immobilier ne pourra en principe pas réclamer de commission si vous concluez la vente sans son concours ni sans son intervention.
Si vous signez un mandat exclusif, en revanche, vous ne pourrez pas confier la vente à un autre professionnel ou la réaliser par vous-même. Seul l’agent immobilier investi du mandat pourra réaliser la vente.
Enfin, vous pouvez signer un mandat semi-exclusif qui est un mandat intermédiaire. Vous confiez, dans ce cas, la vente à un seul professionnel mais vous gardez la possibilité de vendre le bien par vous-même.
Bon à savoir
Quand la vente a lieu, l’agent immobilier doit percevoir sa rémunération. Certaines clauses peuvent aménager les conditions de sa rémunération et peuvent notamment prévoir une rémunération de l’agent même en l’absence d’intervention.
Que faire si l’acheteur n’obtient pas son prêt ?
Lorsque l’acquéreur souscrit un crédit immobilier pour l’achat du bien, le compromis doit prévoir une condition suspensive d’obtention du prêt.
Cette condition suspensive permet à l’acquéreur de n’être engagé qu’à la condition d’obtenir son crédit. A défaut, la vente ne pourra pas avoir lieu.
En revanche, si l’acquéreur est lui-même à l’origine de la non-obtention du crédit, vous pourrez lui opposer sa négligence.
Tel est le cas si les démarches sont insuffisantes pour obtenir son prêt, ou si sa demande de prêt ne correspond pas aux caractéristiques prévues.
Dans ce cas, la condition suspensive ne jouera pas et la vente pourra produire tous ses effets.
Références :
Articles 682 et suivants du code civil legifrance.gouv.fr
